Nelson Guilharducci e Sidney Mendes de Souza*
A opção em residir em um condomínio edilício traz vantagens, notadamente no aspecto da segurança e comodidade, porém implica também na aceitação de regras restritivas ou de decisões que contrariem seu posicionamento pessoal, mas que foram tomadas pela maioria dos condôminos.
A realização de obras nas áreas comuns de um condomínio edilício é um destes temas que gera, não raras vezes, acaloradas discussões entre os condôminos.
Para que a questão possa ser convenientemente decidida, é importante que sejam observadas as normas legais e regras estipuladas na convenção do condomínio. Este artigo analisa os aspectos legais relacionados às responsabilidades do síndico, o quórum necessário para deliberações em assembleia e os tipos de benfeitorias classificadas segundo o Código Civil (CC).
Nos dizeres de Luiz Antonio Scavone Júnior, o condomínio edilício constitui-se um conjunto de propriedades exclusivas em um imóvel considerado unitário, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas.[1] Assim, podemos entender que as pessoas que convivem no condomínio irão se defrontar com duas situações bem distintas quando falamos em realização de obras ou benfeitorias.
A primeira diz respeito àquelas intervenções feitas no âmbito de sua unidade autônoma em que a vontade do proprietário pode ser exercida mais livremente, podendo realizar as obras de acordo com seu planejamento, bastando apenas observar as regras impostas pelo Poder público e as limitações próprias da convenção do condomínio.
Outra situação é a realização de obras nas chamadas áreas comuns do condomínio em que a vontade individual será substituída pela vontade da maioria. Nesta situação prevalecerá o que for decidido pela maioria dos condôminos e como veremos mais adiante, a depender do tipo da obra ou benfeitoria, a quantidade de condôminos necessária para aprovação da intervenção será diferente.
Considerando a pluralidade de pessoas envolvidas, nosso Código Civil estabelece no artigo 1.347 que a assembleia dos condôminos escolherá um síndico que exercerá as funções de administração do condomínio, podendo ser um condômino ou não. O síndico será aquela pessoa que vai administrar as medidas necessárias para o funcionamento do condomínio, agindo por delegação da assembleia dos condôminos.
Como representante legal do condomínio, o síndico tem o dever de zelar pelo funcionamento, conservação e manutenção das áreas comuns, conforme previsto no artigo 1.348 do Código Civil, garantindo o cumprimento das normas condominiais e promovendo obras necessárias para preservar ou melhorar os espaços comunitários. Entre estes deveres, 2 merecem especial destaque: i) o dever de prestar contas; ii) o dever de conservar as partes comuns.
Há que se fazer importante distinção entre o que são obras necessárias à conservação das áreas comum, obras voluptuárias e obras úteis. Dispõe o artigo 96, do Código Civil:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.[2]
Exemplificando:
Como dissemos anteriormente, a distinção se faz necessária pois, a depender do tipo de obra (benfeitoria), o quórum exigido para aprovação, pela assembleia de condôminos, será diferente e qualificado. A legislação prevê que o quórum de aprovação levará em conta o total de unidades autônomas ou o total de condôminos que compareceram e votaram em determinada assembleia de condôminos.
Como regra geral, a assembleia previamente convocada poderá deliberar pela maioria dos votos dos condôminos presentes, desde que estes representem pelo menos, a metade dos condôminos. Caso não haja a quantidade mínima de condôminos presentes, em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar com o voto da maioria dos presentes na referida assembleia, exceto quando for exigido quórum especial de aprovação (artigos 1.352 e 1.353, caput, do Código Civil).
No entanto, há assuntos específicos que exigem quórum diferenciado para que haja a aprovação, levando-se em consideração não a quantidade de participantes da assembleia, mas sim a quantidade de unidade autônomas do condomínio. Destacam-se os seguintes, de acordo com o Código Civil:
a) realização de obras voluptuárias: 2/3 do total dos condôminos (art. 1.341, inc. I);
b) realização de obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341, inc. II);
c) obras nas áreas comuns, em acréscimo às já existentes para facilitar ou aumentar a utilização: 2/3 dos condôminos (art. 1.342);
Caso ocorra a necessidade de obras ou reparos necessários urgentes, o síndico ou qualquer outro condômino poderá providenciar a realização, independentemente de autorização da assembleia, porém se a obra importar em despesa excessiva, a assembleia dos condôminos deverá ser convocada para fins de ciência (art. 1341, §§ 1º e 2º).
Se as obras ou reparos necessários que não sejam urgentes, mas importarem em despesa excessiva, será necessária a aprovação prévia da assembleia especialmente convocada para este fim (art. 1.341, § 3º), observando a regra do quórum prevista nos artigos 1.352 e 1.353.
Em 2022, foi promulgada a lei nº 14.309, que alterou o Código Civil, permitindo que as deliberações que exigirem quórum especial, previsto em lei ou convenção e este não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar que o presidente converta a reunião em sessão permanente, desde que observados os requisitos específicos da lei. Trata-se de uma iniciativa para facilitar a deliberação, mas sem dispensar que ao final da sessão permanente, cujo prazo máximo de duração será de 90 dias contados da sua abertura inicial, seja obtido o quórum exigido para a aprovação.
A inobservância das regras legais pode trazer graves consequências ao condomínio e, em especial ao síndico, pois qualquer condômino que entenda não terem sido observadas as formalidades, poderá acionar o Poder Judiciário para discutir a questão e, ao final do processo, se confirmado que a obra foi realizada sem observância das regras, ser o condomínio obrigado, assim como o síndico a indenizar ou desfazer a obra, gerando prejuízo financeiro a todos os condôminos.
Portanto, na dúvida consulte sempre um profissional habilitado para que não ocorram surpresas desagradáveis no futuro.
(*) Nelson Guilharducci e Sidney Mendes de Souza são Advogados, sócios fundadores do Escritório Guilharducci & Mendes de Souza Advocacia e Consultoria Jurídica
[1] Scavone Júnior, Luís Antonio, Direito Imobiliário: Teoria e Prática, 21. Ed., ver., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2025. p. 889
[2] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10.01.2002 – Código Civil Brasileiro. Brasília. Disponível em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.